Analiza rynku nieruchomości

skarbonkiSkuteczna analiza rynku nieruchomości jest jednym z podstawowych narzędzi pracy każdego rzeczoznawcy majątkowego oraz biur zajmujących się na co dzień wycenami nieruchomości oraz sporządzaniem raportów i badań. Ze względu na to, że rzeczoznawca ustala komu przysługują odpowiednie prawa wynikające z tytułu posiadania konkretnego lokalu czy obiektu, analiza rynku nieruchomości jest konieczna, aby możliwe było wyłonienie wszystkich możliwych czynników, które stają się podstawą w decydowaniu o tym, czy konkretny obiekt będzie posiadał wysoka wartość rynkową, czy może nie będzie zbytnio atrakcyjny dla potencjalnych odbiorców. Rzeczoznawca samodzielnie dokonuje wyboru co do metody i techniki określania wyceny, a także na bieżąco weryfikuje nie tylko wiarygodność, ale i aktualność dokumentów, które zostały mu dostarczone przez zleceniodawcę. Jest to o tyle istotne, że branża nieruchomości nieustannie się przeobraża, a cały rynek podlega dynamicznym przemianom. Z tego względu oferty, które były atrakcyjne jeszcze kilka miesięcy wstecz, w dniu otrzymania przez rzeczoznawcę zlecenia, mogą być już zdezaktualizowane. Proces szacowania wartości za każdym razem poprzedzony jest dokładną wizją lokalną, oceną zużycia technicznego, stopnia eksploatacji obiektu, sporządzeniem dokumentacji fotograficznej oraz wnikliwością, jaką wymaga analiza rynku nieruchomości. Wszystkie opracowania muszą być zatem nie tylko precyzyjnie wykonane i spisane w sposób przejrzysty i estetyczny, ale i spełniać podstawowe wymogi formalne i merytoryczne, które wyszczególnione są przez przepisy prawne i ustawowe, a także wszelkiego rodzaju standardy, które pojawiają się w pisanych i niepisanych zasadach tego zawodu.

Rzeczoznawca nieruchomości, który posiada wszelkie możliwe uprawnienia z tytułu wykonywanego zawodu świadczy usługi, których wachlarz jest niezwykle szeroki. Nie wszyscy bowiem zdają sobie sprawę z tego, że wycenie nie podlegają jedynie lokale użytkowe, takie jak mieszkania, domy czy obiekty prywatne, ale i grunty rolne, tereny zielone, działki budowlane, nieruchomości komercyjne czy grunty do przekształcenia. Najważniejsze elementy powiązane z szacowaniem wartości powiązane są także z:

  • wyceną przedsiębiorstw oraz wszelkiego rodzaju maszyn, które przynależą bezpośrednio do gruntu,

  • wyceną środków trwałych na potrzeby podatkowe,

  • wyceną nakładów,

  • analizą opłacalności poszczególnych inwestycji

  • ustalaniem prawnego stanu nieruchomości,

  • wydawaniem ekspertyz budowlanych,

  • tworzeniem sprawozdań i badaniem technicznego stanu obiektów,

  • dokonywaniem pomiarów inwentaryzacyjnych

  • rolą biegłego sądowego w zakresie rzeczoznawstwa budowlanego.

ogromna nieruchomośćZe względu na to, że gdy sporządzana jest wycena nieruchomości brane są pod uwagę różnego typu czynniki, które różne są w zależności od typu gruntu czy samego obiektu, można ustalić ogólny zarys charakterystycznych elementów, które są istotne dla różnych typów działek czy zabudowań. Za każdym razem, kiedy tworzony jest operat szacunkowy, rzeczoznawcy biorą pod uwagę rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie oraz poziom wyposażenia oraz jej stan zagospodarowania, przy czym w przypadku ustalania wartości gruntów do przekształcenia istotne są takie elementy, jak: klasa ziemi, uchwalone studium przeznaczenia inne niż rolne, odległość od miasta i czas dojazdu do niego, walory przyrodnicze znajdujące się w bezpośredniej okolicy, poziom hałasu, wielkość działki, sąsiedztwo oraz obecność punktów usługowych, dostęp do mediów, kształt działki oraz sposób dojazdu do niej. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku mieszkań czy domów, bliskość miasta, łatwość dojazdu do jego centrum, regularna powierzchnia, atrakcyjność podłoża, komfortowy dojazd do samej działki czy obecność mediów, pozwalają na określenie wycenianej nieruchomości jako szczególnie interesujący dla potencjalnych nabywców. Zdobywanie takich informacji sprawia, że analiza rynku nieruchomości staje się skuteczniejsza i stosunkowo łatwo jest przewidzieć jakie są obecnie panujące trendy w branży oraz jakie obiekty są najchętniej kupowane przez nabywców. W przypadku gruntów rolnych cechy kształtujące ich wartość uzależnione są przede wszystkim od klasy ziemi.

domekIm niższy numer klasy, tym lepsza jest ziemia, która się na danym gruncie znajduje i co przekłada się automatycznie na zwiększenie jej atrakcyjności. Podobnie jest oczywiście z powierzchnią obszaru. Jeżeli wycenie poddawana jest jakakolwiek nieruchomość komercyjna, niebagatelne znaczenie będą miały takie elementy, jak lokalizacja, dojazd do centrum miasta, wiek lokalu, bezpieczeństwo okolicy, sposób budowania lokalu, koszty eksploatacji, stan techniczny nieruchomości, a także takie detale, jak chociażby usytuowanie okien. Ze względu na to, że obiekty komercyjne zazwyczaj skoncentrowane są wokół najważniejszych przestrzeni miejskich, ich obecność w ścisłym centrum decyduje o ich szczególnej atrakcyjności. Przekłada się to oczywiście na dogodność dojazdu i łatwość dotarcia na miejsce za pośrednictwem komunikacji miejskiej. Im lokal jest nowszy, bardziej zadbany, nowoczesny i lepiej wyposażony, tym jego wartość rośnie. Pozostałe elementy są analogiczne do cech kształtujących atrakcyjność mieszkań czy domów. Tu z kolei najważniejsze są poza kluczowymi, wymienionymi już elementami takimi, jak lokalizacja, stan techniczny czy poziom eksploatacji, także drobniejsze z punktu widzenia właściciela kwestie rozmieszczenia okien, układ lokalu, czy to, w której części domu znajduje się sypialnia. Mieszkania położone na pierwszym piętrze oraz na piętrach najwyższych są warte więcej, ze względu na to, że zapewniają lepszy widok, cennymi elementami konstrukcyjnymi są chociażby balkony i tarasy oraz wspomniane już umiejscowienie okien, ze względu na to, że te, które wychodzą na północ zdecydowanie obniżają docelową wartość nieruchomości, natomiast te, które w sypialni wychodzą na wschód, a w pokoju dziennym na zachód sprawiają, że atrakcyjność mieszkania czy domu automatycznie rośnie.