Badanie rynku nieruchomości

nowoczesny domZanim nastąpi wycena nieruchomości, konkretnego lokalu, domu, mieszkania, gruntu czy każdego innego obiektu, niezbędne okazuje się dokładne badanie rynku nieruchomości. Każdy, kto na co dzień zajmuje się przestrzenią tego typu transakcji oraz zawierania umów kupna-sprzedaży, zdaje sobie doskonale sprawę, że dokładna analiza jest niejednokrotnie kluczem do sukcesu całego przedsięwzięcia. Każda doświadczona firma wie dokładnie, że jest to pierwszy krok w sporządzeniu maksymalnie trafnej i obiektywnej wyceny. Do podstawowych obowiązków biur zajmujących się badaniami i analizą rynku w zakresie wszelkiego rodzaju aspektów nieruchomości, należy przede wszystkim przeprowadzenie klientów przez skomplikowany proces ustalenia właściwej wartości ich majątku, ze szczególnym uwzględnieniem wszystkich najważniejszych czynników i elementów, mających niebagatelny wpływ na to, jak zostanie oceniona konkretna nieruchomość przez potencjalnych kupców. Do najważniejszych zagadnień, odnoszonych do rejonów podlegających analizie, należy sporządzanie dokumentacji, takiej jak raporty, skuteczna wycena oraz pośrednictwo nieruchomości.

 Każdy profesjonalista wie bowiem doskonale, że każdy obiekt czy nawet sama działka wymaga indywidualnego podejścia, podobnie jak ma się to w przypadku rozmowy z klientem. Ze względu na to, że każdy jest inny, stara się on zachowywać pełną elastyczność i umiejętnie dostosowywać się do potrzeb każdego z osobna.

droga nieruchomośćAnaliza rynku nieruchomości musi uwzględniać takie elementy i czynniki, jak na przykład ogólna charakterystyka docelowego obszaru analizy, forma i ukształtowanie terenu, obszar zabudowy mieszkaniowej, obecność terenów przemysłowych i zielonych, społeczność lokalna, stopień bezpieczeństwa, obecność miejsc pracy, kwestie dotyczące komunikacji i środowiska naturalnego, funkcjonowanie obiektów użyteczności publicznej oraz placówek handlowych, aktualny stan rynku oraz analiza SWOT. Oczywiście najważniejszą kwestią jest obecność rzeczoznawcy majątkowego, który posiada uprawnienia do sporządzania fachowej wyceny nieruchomości. W jej wyniku określa się trzy podstawowe wartości, które obejmują wartość rynkową, odtworzeniową oraz katastralną nieruchomości. Wartość rynkową stosuje się na wyznaczenie szacunkowej wyceny obiektu, który już jest, albo może być przedmiotem obrotu. Ceny takich nieruchomości określane są w ustawach o gospodarce nieruchomościami i uwzględniają ceny transakcyjne. Wartość odtworzeniowa z kolei określana jest dla nieruchomości, która nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, a jej wartość jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia jej zużycia. Wartość katastralna dotyczy obiektów, które wypunktowane są w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie decyduje o tym, jaką metodę czy technikę wykorzysta w procesie szacowania w przypadku konkretnej działki, budowli czy mieszkania. Niezwykle ważne jest uwzględnienie w całej wycenie takich zagadnień, jak cel sporządzania wyceny, rodzaj nieruchomości, jej lokalizacja, funkcja, którą pełni, rodzaj wyposażenia, stan zagospodarowania a także wszelkie możliwe dane dotyczące cen, posiadanych przez nieruchomości o podobnych parametrach. Opinia rzeczoznawcy pojawia się w pisemnej formie operatu szacunkowego, z którego wyciągi ma obowiązek przedstawić organom zajmującym się gromadzeniem danych nieruchomości.

Badanie rynku, wycena nieruchomości

Badanie rynku nieruchomości jest więc kluczem do sukcesu i podstawą skutecznego działania. Nieznajomość podstawowych mechanizmów, jakimi rządzi się cała przestrzeń, a także nieumiejętność dokonywania dokładnej analizy czy wycen, może prowadzić do sytuacji, w której nie udaje się sprzedać konkretnej nie ruchomości, nie otrzymuje się kredytu hipotecznego czy ma się problem z uregulowaniem podatku względem Skarbu Państwa. Z tego też powodu rzeczoznawca majątkowy, przystępując do pracy, dokładnie przygląda się wszelkim aspektom powiązanym z konkretnym obiektem czy gruntem. Od tego też bowiem zależy metoda oraz technika, które będzie wykorzystywał w trakcie sporządzania swojej wyceny. Spośród wszystkich możliwych podejść wyróżnia się cztery:

  • porównawcze

  • dochodowego

  • kosztowe

  • mieszane.

nowoczesne domyMetoda porównawcza polega na ustaleniu wartości, wyceny nieruchomości uznając, że jest ona podobna do cen, które pojawiły się w przypadku transakcji z obiektami o przybliżonych parametrach. Szacunkową cenę koryguje się biorąc pod uwagę cechy, które je różnią oraz bieżące zmiany, które pojawiły się na skutek upływu czasu. Z tego też względu badanie rynku nieruchomości jest takie ważne. Ze względu na to, że jego przestrzeń zmienia się niezwykle dynamicznie, konieczne jest regularne monitorowanie wahań popytu i podaży. Metodę tę można wykorzystać wtedy, kiedy znane są ceny nieruchomości podobnych do tych, które podlegają wycenie, jest ona jednak najpopularniejszą i najchętniej stosowaną metodą, ze względu na jej przejrzystość. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości, która z założenia ma za zadanie przynosić właścicielowi stały dochód, na przykład za pomocą regularnych czynszów. Metoda kosztowa określa wartość nieruchomości odpowiadającej kosztom jej odtworzenia i obniżonym o wartość eksploatacyjną. W tym przypadku wyznacza się oddzielnie koszt nabycia gruntu oraz odtwarzanie jego składowych elementów. Podejście mieszane natomiast jest wypadkową wszystkich pozostałych ujęć i jest podejściem zawierającym części wymienionych wcześniej metod.

Podstawą w gromadzeniu podstawowych informacji na temat nieruchomości są odpowiednie dokumenty takie, jak księgi wieczyste, katastery nieruchomości, miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni oraz mapy zasadnicze. Księgi wieczyste stanowią ważne źródło danych, ze względu na to, że posiadają rejestry ujawniające prawa do nieruchomości. Wskazują na prawne aspekty nieruchomości oraz ewidencje gruntów i zabudowań. Katastery są regularnie aktualizowane dzięki czemu istnieje możliwość stworzenia zbioru informacji na temat lokali, gruntów a nawet samych właścicieli, który jest spójny i jednolity dla całego kraju. Mapy zasadnicze wskazują na rozmieszczenie ogólnogeograficznych obiektów oraz uzbrojenia terenu, natomiast plany zagospodarowania przestrzennego ujawniają gminne funkcje, które zostały przydzielone poszczególnym obszarom.