Raporty nieruchomości

skarbonkiZazwyczaj podstawowym celem, dla którego decydujemy się na sporządzenie wyceny naszego majątku, jest konkretny powód cywilnoprawny, wynikający nie tylko wprost z przepisów prawa, ale i konieczności podjęcia poważnej decyzji co do dalszych losów posiadanej przez nas nieruchomości. Biorąc pod uwagę dynamikę zmian, jakiej poddawana jest branża powiązana z rynkiem nieruchomości, niezwykle cennych informacji dostarczają raporty nieruchomości, które są korzystne nie tylko dla rzeczoznawców nieruchomości zajmujących się na co dzień wyceną obiektów i gruntów, ale i dla deweloperów i biur pośrednictwa nieruchomości. Ze względu na wewnętrzne interesy Skarbu Państwa i poszczególnych jednostek samorządu terytorialnego, obowiązek sporządzania wycen określony jest ściśle przez przepisy. Istnieje ogromna ilość przypadków, w których istnieje potrzeba czy wręcz konieczność sporządzania kosztorysu dla wybranego obiektu, jednak można wyznaczyć takie, które występują najczęściej.

Przede wszystkim są to:

  • ustalenia wielkości ubezpieczenia,

  • ustalenia odszkodowań za szkody lub wywłaszczenie,

  • chęć otrzymania kredytu,

  • aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste,

  • ustalenie ceny kupna-sprzedaży oraz

  • określenie wysokości opłaty skarbowej, w tym podatku od spadku i darowizny.

kamienny budynekKażda wycena sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego i powstaje dla ściśle określonego celu. Jego wyznaczenie następuje za pośrednictwem wskazania przeznaczenia, dla którego sporządzony został operat szacunkowy i w jakim może być zastosowany. Cel jest ustalony przez zleceniodawcę ze względu na to, że to on informuje rzeczoznawcę o przyczynie, dla której chce sporządzić ocenę wartości konkretnego mienia. Zgodnie z tą informacją rzeczoznawca ustala metody i techniki, za pomocą których przeprowadzony zostanie proces szacowania. Tego typu osoba określa zatem:

  • zakres wyceny,

  • typ wartości,

  • metodę wyceny, zgodną z właściwymi przepisami prawnymi oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Zmiana w raportach dotyczących nieruchomości

Biura prowadzi nieustanne badanie rynku nieruchomości, wycenę domów, mieszkań, gruntów rolnych, działek pod zabudowę czy lokali komercyjnych, służymy także profesjonalnym doradztwem oraz tworzymy raporty nieruchomości. Te ostatnie są niezwykle cennym źródłem informacji na temat całego obszaru inwestycyjnego, pomagają także określić najważniejsze wytyczne oraz trendy panujące obecnie, lub obowiązujące jakiś czas temu. Ze względu na to, że przestrzeń branży nieruchomości na bieżąco się zmienia i podlega dynamicznemu procesowi przekształcenia, raporty nieruchomości muszą być na bieżąco aktualizowane. Dane, które są w nich zawarte dotyczą między innymi cen mieszkań, tego, gdzie lokale są najchętniej kupowane, na co stawiają deweloperzy, gdzie indeks cen jest najniższy a gdzie najwyższy, jak kształtują się popyt i podaż oraz na jakim poziomie znajdują się obecnie czynsze. Z tego też powodu raporty nieruchomości tworzone są albo w trybie miesięcznym, albo kwartalnym, dzięki czemu łatwiej jest uzyskiwać dane statystyczne oraz w miarę aktualne informacje pozwalające na sprawną wycenę konkretnej nieruchomości. Na podstawie tego typu danych źródłowych, a także skutecznej i dokładnej analizy rynku nieruchomości, popytu i podaży oraz średnich cen uzyskiwanych za obiekty czy grunty podobne do tego, który ma zostać poddany bezpośredniej wycenie, tworzony jest operat szacunkowy.

Tego typu dokument jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego na temat wartości danej nieruchomości i ze względu na to, że opatrzony jest pieczęcią państwową i podpisem rzeczoznawcy, stanowi dokument urzędowy. Operat zawiera podstawowe informacje, które są niezbędne podczas całego procesu sporządzania oceny wartości majątku, w tym między innymi podstawy prawne, rozwiązania merytoryczne, zaprezentowanie całego toku obliczeń oraz wyniku końcowego z opinią własną. W tego typu dokumentach muszą pojawić się sposoby szacowania wartości, takie jak chociażby określenie celu oraz zakresu wyceny, źródła danych o nieruchomości, daty sporządzania dokumentu, opis stanu mienia, opisanie metody i techniki szacowania czy analiza rynku nieruchomości.

stary domZdarza się czasami sytuacja, kiedy rzeczoznawca nieruchomości zmuszony jest do ustosunkowania się do operatu szacunkowego, który sporządzony został przez niego wcześniej, przez co następuje konieczność zaktualizowania pewnych danych czy zmiennych. Musi on wtedy potwierdzić, że wartość nieruchomości pojawiająca się w dokumencie jest nadal obowiązująca lub – kiedy niemożliwe jest potwierdzenie – określić nową wartość, aktualną względem daty sporządzania nowego operatu. Niejednokrotnie pojawia się także konieczność opiniowania dokumentów sporządzanych przez innych rzeczoznawców oraz zajęcie stanowiska co do jego zgodności z przepisami prawnymi oraz kompletności opracowania, a także co do celu, w jakim sporządzono konkretny operat szacunkowy. W wyniku ustalenia odpowiedniej oceny rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości, biorąc pod uwagę jej wartość rynkową, odtworzeniową oraz katastralną. Sposób określania wartości, czyli decyzja co do zastosowania konkretnego podejścia metodologicznego oraz techniki szacowania, jest wybierany indywidualnie i bezpośrednio do konkretnej nieruchomości na podstawie jej cech charakterystycznych i prawnych. Rzeczoznawca majątkowy zmuszony jest zatem do wzięcia pod uwagę celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej funkcji, która została wyznaczona dla niej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia, jej stan techniczny oraz standard, a także wszelkiego rodzaju danych, które dotyczą cen nieruchomości, które są jak najbardziej zbliżone do obiektu, który ma zostać poddany wycenie.

Na podstawie danych, jakie dostarczane są poprzez raporty nieruchomości rzeczoznawca ma możliwość dokonania szybkiej oceny atrakcyjności terenu, na którym położona jest działka budowlana albo konkretne zabudowanie. Tego typu informacje statystyczne wskazują, czy istnieje zainteresowanie inwestorów konkretną przestrzenią oraz jak wyglądają trendy kupna-sprzedaży względem poszczególnych klientów komercyjnych i prywatnych.