Główne zadania i obowiązki rzeczoznawcy majątkowego

drewniany domRola, jaką ma do spełnienia rzeczoznawca majątkowy, uregulowana jest ustawowo, a sam tytuł podlega prawnej ochronie. Uprawnienia zawodowe, które uzyskiwane są na skutek zdania egzaminu przed Państwową Komisją Egzaminacyjną, pozwalają mu na zawodowe szacowanie nieruchomości, które – zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami – stanowią proces określania wartości rynkowej konkretnej nieruchomości, ustalania jej wartości katastralnej lub wartości odtworzeniowej.

 Rzeczoznawca majątkowy dokonuje swojej oceny za pośrednictwem kilku podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego oraz mieszanego. Najczęściej stosowanym wydaje się być podejście porównawcze, ze względu na to, że oparte jest na podobnych transakcjach wolnorynkowych, które przeprowadzane były, na przykład, w podobnej okolicy. W najogólniejszym zarysie polega to na wytypowaniu obiektu, który parametrami fizycznymi lub zewnętrznymi najbardziej odpowiada nieruchomości wycenianej. Dzięki temu uzyskuje się większe prawdopodobieństwo ustalenia najbardziej wiarygodnej i obiektywnej oceny. Ze względu jednak na to, że podejście porównawcze wymaga zebrania jak największej ilości danych, które w większości przypadków opierają się na wizji lokalnej, musi być dokonywane w sposób możliwie najbardziej metodyczny i skrupulatny.

rzeczoznawca majątkowyBez obecności wiarygodnych informacji, wycena może być – i najczęściej jest – obarczona błędem. Oczywiście wymaga to przestrzegania dwóch podstawowych kryteriów obiektywności, przede wszystkim takich, gdzie wszelkiego rodzaju wycena domu czy mieszkania nie jest uzależniona od osobistych relacji pomiędzy kupującym a sprzedającym, a cena transakcyjna wolna jest od wszelkiego rodzaju wpływów, które nie są dyktowane przez sam rynek. Na cenę transakcyjną mogą mieć wpływ różne czynniki, takie jak chociażby szczególny interes sprzedającego lub nabywcy, związki pokrewieństwa, koszty, które nie były wcześniej znane, różnego typu podatki i należności lub szczególne warunki płatności. Ze względu na to, że w Polsce pojawia się problem z ograniczoną ilością informacji, które dotyczą wszelkiego rodzaju transakcji, metodę porównawczą można opierać jedynie na cenach, które pojawiają się maksymalnie w przeciągu jednego roku. Ograniczenie polega przede wszystkim na tym, że poszczególne regiony nie gromadzą danych dotyczących położenia nieruchomości oraz ich cech, wyjątkowych wytycznych dotyczących umiejscowienia działki i możliwości jej zagospodarowania w określonym celu, ukształtowania terenu lub jego podłoża, trybu użytkowania i zagospodarowania obszarów przyległych, stanu środowiska czy ewentualnej okolicznej infrastruktury mimo tego że takie dane powinny zawierać wszelkie raporty nieruchomości . Z tego względu rzeczoznawca majątkowy może mieć utrudnione zadanie. Aby w ogóle mógł on wykonywać swoją pracę i zostać dopuszczony do postępowania kwalifikacyjnego, musi posiadać wykształcenie wyższe w stopniu magistra oraz dodatkowo ukończone studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości. Nie mniej istotna jest także sama praktyka, która nie może trwać krócej, niż rok.

Rzeczoznawca czyli osoba zaufana

Ze względu na to, że rzeczoznawca majątkowy posługuje się imienną pieczęcią państwową, nie może on prowadzić swojej działalności bez właściwych uprawnień. Każde tego typu działanie może skutkować licznymi sankcjami prawnymi, od kary grzywny po karę ograniczenia wolności. Wszystkie informacje, dotyczące poszczególnych rzeczoznawców oraz ich uprawnień znajdują się w Ministerstwie Infrastruktury, ponieważ prawo wykonywania zawodu rozpoczyna się z momentem wpisania ich nazwisk do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Osoba zajmująca się wyceną nieruchomości ma w obowiązku dokonywanie swoich wycen zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi standardami, a także zgodnie z Kodeksem Etyki Zawodowej, co można rozumieć jako zachowywanie wyjątkowej dokładności w gromadzeniu danych, staranności oraz z obiektywizmem i niezależnością. Rzeczoznawca majątkowy może odmówić wykonania wyceny w sytuacji, kiedy ryzyko subiektywizmu jest niezwykle wysokie lub kiedy jego osoba poddawana jest naciskom ze strony klienta lub zamieszana w konflikty.

budynek do wycenyPosiada on prawo i – jednocześnie - zobowiązanie do działania ściśle według przepisów prawa i wszelkich standardów zawodowych, posiada możliwość określania wartości nieruchomości, a także urządzeń i maszyn, które są nierozłącznie z nią związane. Przede wszystkim tyczy się to wszystkich elementów składowych danej nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem ich rodzaju, położenia czy przeznaczenia. Rzeczoznawca może także określać wartości potencjalnych szkód lub kosztów poniesionych z tytułu inwestycji w nieruchomości, takich jak chociażby remonty, a oprócz samej wyceny posiada także prawo do określania innych praw do danego obiektu, jak chociażby praw rzeczowych i zobowiązaniowych. Może zatem sporządzać opracowania i ekspertyzy, które obejmują takie zagadnienia, jak rynek nieruchomości, efektywność inwestowania w wybrane obiekty, skutki finansowe dotyczące działań względem planów miejscowych, ustalania przedmiotu odrębnej własności lokali, bankowo – hipoteczna wartość nieruchomości. Oprócz uprawnień pojawiają się także obowiązki, z których nie może się wycofać żaden rzeczoznawca majątkowy. Poznań jest miastem w którym można zaobserwować pracę kompetentnych rzeczoznawców.

Tego typu zobowiązaniem jest między innymi rola biegłego sądowego czy konieczność utrzymywania danych dotyczących wycen w ścisłej tajemnicy. Wszelkie informacje związane z klientami czy transakcjami są poufne, dlatego też nie mogą być one udostępniane jakimkolwiek osobom postronnym. Równie ważna jest konieczność zachowania obiektywizmu, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie może ulegać żadnej ze stron podczas całego procesu szacowania, jest to podstawowy wyznacznik który odróżnia jego pracę od działań, które należą od kompetencji pośredników nieruchomości. Ustala on prawa do lokalu, gruntu czy konkretnego obiektu, dokonuje analizy rynku, która pozwala mu na wytypowanie najważniejszych zmiennych oraz wybiera sposób, w jaki będzie wykonywał wyceny. Ma też w obowiązku weryfikowanie i monitorowanie aktualności wszelkiego rodzaju dokumentów, którymi się kieruje, a także stara się zachować maksymalną bezstronność, aby nie ulegać sugestiom i oczekiwaniom swojego zleceniodawcy.