Wycena nieruchomości

skarbonkiRozpoczynając proces związany ściśle z przestrzenią szacowania wartości, pierwszym pytaniem, jakie może się pojawić jest z pewnością to, w jaki właściwie sposób dokonuje się tego typu czynności. Wycena mieszkania jest, najprościej ujmując, ustaleniem przez rzeczoznawcę majątkowego wartości danej nieruchomości, takiej jak wartość rynkowa, odtworzeniowa czy katastralna. Wartość rynkową ustala się w momencie, kiedy obiekt może stać się przedmiotem obrotu rynkowego, natomiast odtworzeniowa określana jest wtedy, kiedy nieruchomość posiada obecne przeznaczenie uniemożliwiające jej stanie się przedmiotem takiego obrotu. Rzeczoznawcy dokonując procesu szacunkowego zazwyczaj stosują dwie metody wyceniania – porównawczą i dochodową. Ta pierwsza polega na znalezieniu obiektu, który najbardziej przypomina wycenianą nieruchomość i zapoznawaniu się z cenami, które były osiągane we wszystkich podobnych transakcjach i na ich podstawie ustalić średnią wartość ceny rynkowej. Metoda dochodowa z kolei zakłada, że ze względu na potencjalną dochodowość obiektu, na przykład w postaci regularnego czynszu, wylicza się szacunkowy dochód, który jest w stanie przynieść nieruchomość w ciągu całego roku i wziąć go pod uwagę podczas sporządzania ostatecznego kosztorysu.

Przede wszystkim warto zastanowić się nad tym, która z metod – porównawcza czy dochodowa w sprawie wyceny nieruchomości  byłaby skuteczniejsza. Wartość rynkową ustala się zatem dla nieruchomości, które mogą stanowić przedmiot obrotu, wartość odtworzeniową natomiast dla wszystkich tych, które z jakiegoś powodu nie mogą się nimi stać. Określanie wartości rynkowej nieruchomości jest żmudnym procesem, który poprzedzony jest skrupulatnymi analizami całego rynku nieruchomości oraz ustalaniem wszelkiego rodzaju cen, stawek oraz warunków zawierania transakcji. Podejście porównawcze wymaga znajomości i względnej orientacji w przestrzeni cen transakcyjnych obiektów podobnych do tego, który podlega wycenie, a ono samo wymaga zastosowania jednej z trzech metod, do których zaliczane są:

  • porównywanie parami,

  • korygowanie średniej ceny oraz

  • analiza statystyczna rynku.

szereg nieruchomościWszelkie informacje dotyczące wartości transakcyjnych muszą się pokrywać z takimi ofertami, w których ceny kupna-sprzedaży nie różnią się od średnich kwot pozyskiwanych z tego typu przedsięwzięć w ogólnej skali rynkowej. Wartościowe źródło może stanowić także wszystko to, co pojawia się przy ewentualnych przetargach, jednak ceny nie mogą różnić się bardziej, niż dwadzieścia procent wartości, które zostały uzyskane ze sprzedaży podobnych nieruchomości. Jeżeli rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje podejście dochodowe, w którym konieczna jest znajomość stawek czynszu lub innych zmiennych, od których zależy dochód z ewentualnego wynajmu, wykorzystuje zwykle metodę inwestycyjną albo metodę zysków, które uwzględnia się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej, określanej jako iloczyn stałego rocznego dochodu obiektu i współczynnika kapitalizacji lub za pośrednictwem dyskontowania strumieni dochodów.

Główny cel wyceny nieruchomości

Jaki jest jednak główny cel dokonywania czegoś takiego jak wycena nieruchomości? Wszystkie powody, dla których rzeczoznawcy majątkowi mają za zadanie ustalić wartość nieruchomości, wynikają nie tylko bezpośrednio z przepisów prawa, ale i podejmowania wszelkich decyzji – najczęściej bardzo poważnych – dotyczących konkretnego obiektu. Przepisy ustalane są w większości przypadków w celu ochrony interesów Skarbu Państwa oraz poszczególnych jednostek samorządów terytorialnych, a powody, dla których cały proces ma w ogóle miejsce to zazwyczaj ustalanie cen, które są konieczne przy prawidłowo przeprowadzonej transakcji kupna-sprzedaży, określanie wartości, która mogłaby stanowić kwotę wywoławczą podczas ewentualnej sprzedaży obiektu, zaktualizowanie odpłatności za użytkowanie wieczyste, pomoc bankom w ustaleniu wysokości zabezpieczenia kredytu, określanie opłat skarbowych, takich jak spadki czy darowizny, precyzowanie kosztów sprzedaży obiektu użytkownikowi wieczystemu, obliczanie odszkodowań za szkody i wywłaszczenie, precyzowanie wysokości ubezpieczeń, pomocy w rozliczaniu poniesionych nakładów z tytułu inwestycji, obliczenie opłat planistycznych oraz należności za wyłączanie gruntu leśnego lub rolnego z obszaru produkcyjnego czy włączanie mienia zagranicznego w poczet nabycia nieruchomości. Wszystkie tego typu element są oczywiście tylko przykładami i stanowią jedynie sytuacje, w których najczęściej dokonuje się takiego procesu, jakim jest wycena domu. W przestrzeni pracy rzeczoznawców pojawia się szereg innych celów sporządzania wycen, które mają równie istotne znaczenie w konieczności określania wartości mienia.

domy w nocyRównie istotna jest rola samego rzeczoznawcy majątkowego. To od niego zależy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki, za pomocą której sporządzana jest wycena nieruchomości. Wszystkie tego typu elementy muszą oczywiście uwzględniać podstawowe zasady, które wynikają wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jedynym odstępstwem od tego typu ustaleń jest tylko taka sytuacja, w której przepisy prawa wymagają konkretnego postępowania. Jeżeli sądy i właściwe organy posiadają informacje, które są rzeczoznawcy niezbędne do prawidłowego wykonywania pracy, ma on prawo zwrócić się do nich z prośba o udostępnienie tych danych. Ma także prawo do tworzenia wpisów z dokumentów oraz poświadczania ich na potrzeby konkretnego szacowania. Wycena nieruchomości sporządzana jest w formie pisemnej, a w jej wyniku rzeczoznawca ustala między innymi wartość rynkową, odtworzeniową oraz katastralną obiektu, a także propozycję bankowo-hipoteczną wartości nieruchomości, a dodatkowo mogą w niej być zawarte takie dane, jak cena ustalona na indywidualne potrzeby inwestora, koszt odtworzenia obiektów budowlanych, drzewostanów leśnych czy zasiewów i upraw. Każda wycena poprzedzona jest skrupulatną analizą rynku nieruchomości, przy czym najczęściej braną pod uwagę wytyczną jest cena czy wysokość czynszów, które pojawiały się w trakcie zawierania poszczególnych transakcji. Wszystkie tego typu dane pozwalają rzeczoznawcy na sporządzenie operatu szacunkowego, który musi być wyłącznie w formie pisemnej i zawierać datę oraz pieczęć wraz z podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Najprościej ujmując operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy o wartości nieruchomości i ma moc dokumentu urzędowego. Zawiera on wszystkie podstawy prawne, merytoryczne rozwiązania, zaprezentowanie toku obliczeń oraz informacji docelowych, a jego koszt waha się od czterystu, do nawet tysiąca złotych.