Wycena domu

dom na wzgórzuKażdy kto kiedykolwiek stanął przed problemem wyceny domu, zastanawiał się z pewnością do kogo zwrócić się po pomoc i kto właściwie jej dokonuje. Wybór konkretnego podejścia oraz metody czy techniki, za pomocą której przeprowadzana jest wycena domu, uzależniony jest tylko i wyłącznie od rzeczoznawcy majątkowego, który ma odpowiednie uprawnienia do wykonywania tego typu zawodu. Wszelkie zasady muszą wynikać wprost z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów precyzyjnych prawa. Jeżeli wszelkiego rodzaju informacje, które są mu niezbędne do prawidłowego przeprowadzenia wyceny, pozostają w posiadaniu właściwych organów i sądów, ma on prawo oczekiwać od nich udostępnienia wszelkich dokumentów, które dostarczą mu najważniejszych danych. Posiada on również wszelkie uprawnienia pozwalające mu sporządzać wypisy i wyrysy z pism, a także poświadczania ich dla potrzeb wyceny. Ustalanie wartości nieruchomości polega na określeniu prawa do konkretnego obiektu. Wyceny domów będą więc sporządzane przez rzeczoznawcę majątkowego w postaci operatów szacunkowych.

Pytaniem podstawowym może być chociażby to, czy konieczna jest w tej sytuacji obecność operatu szacunkowego. Tego typu dokumentacje sporządzane są wyłącznie w formie pisemnej i są autorskimi opiniami rzeczoznawców majątkowych. Z tego też względu opinie dotyczące wartości nieruchomości są uznawane za dokumenty urzędowe i opatrzone są specjalną pieczęcią z podpisem osoby dokonującej wyceny. Każda wycena mieszkania poprzedzona jest szczegółową analizą rynku, za pomocą której ustala się takie zmienne, jak chociażby ceny, stawki czynszów oraz warunków umów, które zawierane były podczas dotychczasowych transakcji. Operat szacunkowy gromadzi wszystkie podstawowe i najważniejsze dane, które rzeczoznawca majątkowy wykorzystywał podczas sporządzania wyceny. Są w nim zatem informacje dotyczące podstaw prawnych, merytorycznych rozwiązań, zaprezentowania wyniku końcowego oraz całego toku obliczeń. Najkrócej rzecz ujmując operat szacunkowy pokazuje sposób, w jaki rzeczoznawca majątkowy dokonał swojej wyceny, takie, jak chociażby określenie celu i przedmiotu wyceny, formalna podstawa oraz źródła danych dotyczące nieruchomości, zaznaczenia wszelkich najważniejszych dat niezbędnych do dokonywania szacunków, opis stanu oraz przeznaczenia obiektu, analiza rynku nieruchomości na potrzeby wyceny, wskazanie metody oraz techniki, której podlegała wycena nieruchomości, a także szczegółowa prezentacja sposobu dokonywania obliczeń wraz z końcowym uzasadnieniem całości procesu. Do dokumentacji dołączane są zawsze wszystkie pisma, które były wykorzystywane podczas analizy, takie jak wszelkiego typu zdjęcia, mapy czy kserokopie wyciągów z ksiąg wieczystych czy zaświadczeń. Koszt operatu szacunkowego waha się zazwyczaj od czterystu do nawet tysiąca złotych.

wielki domPodczas dokonywania wyceny domów zawsze brane są pod uwagę podstawowe czynniki, takie jak chociażby rodzaj nieruchomości oraz jej położenie, poziom wyposażenia oraz jego przeznaczenie, a także stan zagospodarowania konkretnego obiektu. W sytuacji, kiedy rzeczoznawca majątkowy nie ma możliwości zdobycia planu miejscowego wszelkie dane dotyczące przeznaczenia obiektu określa się za pośrednictwem studium kierunków zagospodarowania przestrzennego całej gminy lub warunków zagospodarowania terenu. Najważniejsze elementy mające niebagatelne znaczenie w procesie szacowania zależą oczywiście od rodzaju nieruchomości. W przypadku domów czy mieszkań będzie to z pewnością:

Elementy wyceny domów

  • lokalizacja – ze względu na to, że wartość obiektu jest od niej uzależniona, im bliżej centrum będzie się znajdować mieszkanie czy dom, tym ich wartość będzie rosła,

  • komunikacja – im lepszy dojazd do centrum, na przykład miasta, tym cena domu jest większa,

  • rok budowy – im mniejszy wiek zabudowania, tym lepiej,

  • sposób budowania – mieszkania i domy w tzw. nowym budownictwie posiadają większą wartość,

  • koszty utrzymania – im mieszkanie czy dom są tańsze w eksploatacji, tym większe zainteresowanie klientów,

  • stan techniczny – domy po gruntownym remoncie są zdecydowanie bardziej atrakcyjne od pozostałych,

  • bezpieczeństwo – im bezpieczniejsza okolica, tym większy popyt na mieszkanie czy dom,

  • obecność balkonu czy tarasu, która zwiększa wartość obiektu.

wyceniony domNie mniej istotne są także takie elementy jak chociażby rozmieszczenie okien, ze względu na to, że dobre nasłonecznienie jest jednym z kluczowych kwestii. Nie wszyscy bowiem wiedzą, że ważne jest na przykład to, czy okna w sypialni wychodzą na wschód czy zachód. Te pierwsze są znacznie bardziej pożądane, więc automatycznie wartość takiej sypialni będzie znacznie wyższa. W przypadku samych mieszkań brane jest po uwagę także jego bezpośrednie położenie w bloku – zazwyczaj najbardziej korzystne są mieszkania parterowe, nie tylko ze względu na wygodę użytkowania, ale i, na przykład, lepszą widoczność.

Oczywiście każda wycena domu odbywa się według ścisłych ustaleń, które wyznaczane są przez metodę i technikę szacowania, wybieraną przez samego rzeczoznawcę majątkowego. Istnieją bowiem aż cztery sposoby sporządzania wyceny nieruchomości, a najwygodniejszą i najczęściej stosowaną jest podejście porównawcze. Ze względu na stosunkową łatwość i trafność uzyskiwanych danych, pozostałe trzy podejścia, do których zaliczane są podejście odtworzeniowe, dochodowe i mieszane, wykorzystywane są rzadziej. Jeżeli rzeczoznawca będzie miał możliwość wyboru metody porównawczej spośród wszystkich pozostałych, z pewnością się na nią zdecyduje. Oczywiście w takiej sytuacji można zastosować także podejście mieszane, takie jak chociażby porównawczo-dochodowe. Ze względu na liczne wady, jakie pojawiają się w przypadku podejścia odtworzeniowego, stosuje się go zazwyczaj tylko, kiedy pozostałe trzy metody nie mogą zostać zastosowane.

Przed przystąpieniem do sporządzenia szczegółowej wyceny domu należy więc zwrócić się o pomoc rzeczoznawcy majątkowego, który nie tylko będzie w stanie sprawnie przeprowadzić analizę rynku nieruchomości i ustalić szacunkową wartość naszego obiektu, ale i będzie posiadał podstawowe narzędzia prawne, które pozwolą mu prowadzić tego typu działalność.